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房地产泡沫的本质

美国的股市、日本的债市、中国的房市,被誉为全球三大泡沫,也都积累了巨大的风险。

在政事堂看来,三者的泡沫的存在都是合理的,因为其本质都一样,要把全国的老百姓作为LP(有限合伙人),为国家募集资金,投向最符合国家利益的地方。

美国在全球产业链地位的顶端位置,美国老百姓的钱便通过美股,投向了科技企业与跨国集团,以巩固美国的产业优势地位。

日本凭借在亚洲产业链中的顶端位置,让日本老百姓的钱通过日债,投向了亚洲各国,以巩固日本对亚洲的经济控制力。

本质,都是把老百姓闲散的资金募集起来,变成可以投资和产生收益的资本,最终反哺整个体系。

只不过由于美日两国在全球产业结构的位置不同,美股的老爷们吃着火锅唱着歌,而日本的老百姓只能苦一苦后继续负重前行。

不同的意识形态与文化,不同的表现形式,但是底层逻辑都一样,那就是根据各国的实际情况,集中力量办大事儿。

在2001年加入WTO之后,各地政府也通过土地出让金和招拍挂机制,向老百姓一次性收了70年的房地产税,用于补贴企业,以争夺全球产业链的位置。

我们手里的每一套房子,本质都是各地经济的一张股票,被政府集中收了去投资,其价值在于地方经济发展的预期。

当年我们非常幸运,押中了全球化这个巨大的风口,在双子塔坠落后迎来中美蜜月期,开启了一场业绩的高歌猛进,自然也让各地的“房产股票”迎来了一波20年的大牛市。

但是,大牛市的过程中,很多人忽略房地产的本质,是地方政府主导的一笔笔风险投资,就像美股和日债的泡沫一样,只是要为产业发展来提供资本。

我们把地方政府视作一家集团公司,麾下有好多需要上市融资的土地分别进行IPO,房地产商扮演的是拉皮条和垫资的投行,手握欠条和抵债房的建筑商和供应商都是A轮B轮C轮的投资人。

期房购买者则是在一级市场的打新股,二手房交易则是二级市场炒股票,放按揭贷款的银行则是给大家融资融券的券商。

对应下来,老百姓办按揭买期房的本质,是在券商的杠杆融资下,压上自己30年的未来,进行的一次一级市场的股权投资和赌国运。

只不过,由于政策性的保护,房地产行业往往出现了“打新股稳赚不赔”的一二级溢价局面,再加上持续20年的大牛市,让几乎市场建立了“A房永远涨”的幻觉,也让高风险的期房市场招揽了大量的没有投资风险概念的投资人。

但实际上,按揭房贷的另一个本质,是一个层层加杠杆的长链条,非常的惊险。

老百姓从银行贷款,把钱借给开发商,利用开发商与银行的巨大息差进行无风险的套利。

开发商从老百姓和金融机构手里贷款,把钱交给政府,利用经济的高速发展进行土地溢价的套利。

地方政府把从开发商手里拿走,补贴给企业,利用企业未来的高速发展与税收进行套利。

归根结底,老百姓、开发商、地方政府,三者的套利能否成功,都取决于该地方的企业能否真正实现高速发展,并为地方提供源源不断的税收。

而这些企业的发展又来源于全球化带来的市场与出口的高速增长,中国就像风口上的赛道股,被全球化的高速增长吹上了风口,让一些没有增长也没有盈利的血汗工厂地区,也拥有了跟纳斯达克相似的高PE值。

血汗工厂的股票卖出了平台公司的价格,这也是为什么近期越来越多的预售房开始出现问题。

只要把时间拉长,那些没有把土地收入转变为高新科技或者金融产业的城市,根本无法为老百姓、开发商和地方政府提供层层套利的超额收入来源,这些地区的“房票”价值迟早都要回归,这是无法避免的客观规律。

对此,很多老读者会记得,在15-17年的时候,政事堂强烈建议买杭州的房子,并强烈反对投资重庆与贵州,在18-20年的时候,政事堂强烈建议买长三珠三的“含科量”,并强烈建议清掉三五线以及非核心地段的房产。

我们要认清楚中国房子的本质不是房子,而是一笔笔的政府融资,是把民众空闲的资金转变为具有风险性的产业投资,进行的一次赌国运。

全球正在进入到存量的博弈,中国不可能几百个城市的房票都“赢麻了”,而会像股市一样,有的会成为资金抱团的龙头,有的会成为被抛弃的ST。

作为一个合格的投资人,在这场潮水褪去之际,哪怕赌一把的时候,也要看清楚牌桌上的底层资产,到底都是什么东西。

posted @ 22-07-29 10:18  作者:admin  阅读量:

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